Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng ( Tổng diện tích các sàn của các tầng, trừ các tầng kỹ thuật, hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất.

Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình bao gồm cả tầng nổi và tầng hầm.

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Hsd = (Tổng diện tích sàn xây dựng) / (Diện tích lô đất) ( đơn vị: lần )

Ví dụ:

Với lô đất 1000m2, Xây 8 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng 600m2 , 400m2 đường nội bộ và cây xanh

Hệ số sử dụng đất Hsd = 8 x 600 / 1000 = 4,8 lần

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất – FAR ( viết tắt của Floor Area Ratio) xuất phát từ vấn đề liên quan tới quy hoạch đô thị ở các nước phát triển.

Hệ số sử dụng đất tỉ lệ với tổng diện tích mà công trình đó được xây dựng, nên liên quan mật thiết tới số tầng và mật độ xây dựng từng tầng.

Hệ số này không có ý nghĩa nhiều cho các dự án xây dựng nhà xưởng công nghiệp mà có ý nghĩa nhằm khống chế số tầng và mật độ xây dựng đối với các dự án trong khu vực đô thị khi mà chủ đầu tư luôn muốn nâng tổng diện tích xây dựng lên ( bằng cách nâng mật độ xây dựng, nâng chiều cao tầng). Nhưng điều đó lại gây ra vấn đề về xã hội bởi các điểm quá nóng về dân cư dẫn đến các vấn đề khác hạ tầng đô thị, giao thông, giáo dục, an ninh xã hội…

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

• Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…)
• Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Quy chuẩn chuẩn xây dựng quy hoạch Việt Nam – Quy hoạch xây dựng có quy định rõ ràng về mật độ xây dựng:

Bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự

Bảng trên ta thấy, đối với công trình nhà ở, biệt thự có diện tích lô đất < 100 m2 trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất.

Lô đất có diện tích từ 100m2 đến 200 m2 thì xây 70% tức diện tích xây dựng công trình chỉ được 70m2 đến 140m2

Trường hợp lô đất là từ 20m2 – 300m2 thì mật độ xây dựng 60%

Tương tự với lô đất từ > 1.000m2 mật độ xây dựng chỉ còn 40%

Bảng tra mật độ xây dựng cho các công trình nhà xưởng, nhà công nghiệp

Như vậy theo qui chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp. Ngoài đảm bảo về mật độ xây dựng, việc quy hoạch tổng mặt bằng nhà xưởng còn phải tuân theo mật độ về cây xanh và đường giao thông, cụ thể theo Bảng 2.3:

Mật độ xây dựng được quy định trong các quy chuẩn là mật độ xây dựng thuần, không tính cho các hạng mục khác như đường giao thông, cây xanh, tiểu cảnh.

Thông thường trong bản vẽ quy hoạch 1/500 ghi rõ diện tích các hạng mục và mật độ xây dựng để tiện cho công việc theo dõi và quản lý.

Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình cũng được ghi trên giấy phép xây dựng. Trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp, phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.

Tham khảo thêm:

Kết cấu thép VSTEEL

VSTEEL.VN